WOZ-waarde

Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is de marktwaarde van uw woning. Deze waarde wordt onder andere gebruikt voor het berekenen van verschillende belastingen. De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in uw buurt en kenmerken van uw woning. Gemeenten bepalen jaarlijks uw WOZ-waarde.

Meer uitleg over de WOZ-waarde leest u op de Waarderingskamer: wat is de WOZ-waarde?

Hoe wordt de WOZ-waarde bekend gemaakt?
Degene die op 1 januari eigenaar is van een woning of niet-woning, ontvangt de WOZ-beschikking. Dit geldt ook voor gebruikers van niet-woningen (zoals bedrijven of scholen).

De WOZ-beschikking wordt niet apart verstuurd, maar is gecombineerd met het aanslagbiljet. Het is een aparte regel op het biljet. In deze regel staat de vastgestelde WOZ-waarde.

Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt?
De volgende 3 overheden gebruiken de WOZ-waarde bij de berekening van hun belastingen:

• Gemeenten gebruiken de WOZ-waarde voor de onroerendezaakbelasting (OZB) en soms de rioolheffing.
• De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor de inkomstenbelasting (het eigen woningforfait), de vennootschapsbelasting, de schenkbelasting, de erfbelasting en de verhuurderheffing.
• Waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de watersysteemheffing.

Alle organisaties gebruiken dezelfde WOZ-waarde van uw woning. Dit regelt de Wet WOZ.

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
De gemeente stelt jaarlijks de waarde van uw pand vast door te kijken naar verkoopprijzen van vergelijkbare panden. Er wordt rekening gehouden met verschillen in grootte, ligging, onderhoud, bijgebouwen, afwerking, enzovoort. De WOZ-waarde staat op uw aanslag gemeentelijke belastingen.

De gemeente wordt gecontroleerd door de Waarderingskamer. Zij checkt of de gemeente de WOZ-waarde op de juiste manier bepaalt.

Voor een uitgebreide uitleg kunt u terecht op de website van de Waarderingskamer.

Waarom is de WOZ-waarde (fors) gestegen?
In 2024 en 2025 zien we nog geen duidelijke waardedaling op de huizenmarkt in de gemeente Buren. Sommige huizenprijzen zijn opnieuw gestegen ten opzichte van de vorige peildatum. Andere groepen laten een lichte daling zien. Daarom kan het zijn dat de WOZ-waarde van uw woning opnieuw is gestegen. Voor de taxatiewaarde lopen gemeenten ruim een jaar achter op de ontwikkelingen van de woningmarkt.

De gemeente Buren kent een gemiddelde waardestijging voor woningen van 9,2% over het afgelopen jaar. Dat betekent dat de huizen die rond 1 januari 2025 zijn verkocht voor 9,2% méér zijn verkocht dan de zelfde soort woningen een jaar daarvoor (1 januari 2024).

Wanneer uw woning gemiddeld stijgt, betekent dat niet dat u veel meer OZB moet betalen. Wij houden rekening met deze waardestijging op de huizenmarkt.

Wat betekent dat voor de belasting (OZB) die ik moet betalen?
Een hogere WOZ-waarde betekent niet dat u ook veel meer OZB gaat betalen. De gemeente kijkt naar de totale OZB-opbrengst van alle woningen samen. De gemeenteraad past daarom elk jaar het OZB-tarief aan.

Vorig jaar was het tarief 0,1250% van de WOZ-waarde. In 2026 is dit tarief iets lager en bedraagt het 0,1171%.

Voorbeeld: Stel, uw woning had vorig jaar een WOZ-waarde van €462.000 en in 2026 is deze €507.000.
Vorig jaar was het tarief 0,1250%:
0,1250% × €462.000 = €577,50 OZB

In 2026 is het tarief 0,1171%:
0,1171% × €507.000 = €593,69 OZB

Verschil: €593,80 − €577,50 = €16,30 meer belasting.

Dit laat zien dat zelfs als de WOZ-waarde stijgt, u door het lagere tarief niet veel meer OZB betaalt.

Is uw woning meer dan gemiddeld gestegen, dan kan dat de volgende oorzaken hebben:

• U heeft recent iets gebouwd op uw perceel. Bijvoorbeeld een aanbouw aan de woning, een garage of mantelzorgwoning.
• U heeft iets verbeterd aan uw woning.
• De gemeente heeft een fout ontdekt in de kenmerken van uw woning en heeft dit hersteld voor 2026. Bijvoorbeeld het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte, het aantal bijgebouwen.
• De groep woningen waartoe uw woning behoort, is meer gestegen dan andere groepen woningen.

Bij de berekening van de OZB-tarieven gaan wij uit van gemiddelden. Is de waarde van uw woning meer dan gemiddeld gestegen, dus meer dan 9,2%? Dan betaalt u wel meer gemeentelijke OZB.

Voorbeeld: Stel, uw woning had vorig jaar een WOZ-waarde van €462.000 en in 2026 is deze €507.000.

Vorig jaar was het tarief 0,1250%:
0,1250% × €462.000 = €577,50 OZB

Uw woning heeft nu een WOZ-waarde van € 525.000

In 2026 is het tarief 0,1171%:
0,1171% x € 525.000 = € 614,77

Heeft u of gebruikt u een (bedrijfs-)gebouw of een stuk grond? Dan betaalt u elk jaar onroerendezaakbelasting (OZB) aan de gemeente. De eigenaar en de gebruiker (huurder) betalen allebei OZB. Hoeveel dat is hangt af van de waarde van uw bedrijfsgebouw of stuk grond en van het OZB-tarief dat de gemeente bepaalt.

Soms weten wij niet wie de gebruiker is. Daarom sturen wij inlichtingenformulieren. Wij vragen dan aan de eigenaar om door te geven wie de gebruiker is. Ook vragen wij om een kopie van het huurcontract. Via het huurcontract kunnen we:

• zien wat de ingangsdatum van het gebruik is;
• kijken of de gebruikte vloeroppervlakte in de WOZ-administratie klopt en;
• de huurprijs terugvinden, die nodig is om de WOZ-waarde vast te stellen.

Als de gebruiker niet bekend is bij de gemeente, kan de eigenaar de belastingaanslag krijgen voor het gebruik.

Wilt u bezwaar maken tegen uw aanslag gemeentelijke belastingen of de WOZ waarde? Dit kunt u direct online regelen met uw DigiD of e-herkenning: Bezwaar indienen.

Tot wanneer kan ik bezwaar indienen tegen de WOZ-beschikking?

Een bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking moet binnen zes weken na de datum op het aanslagbiljet/ de beschikking bij ons binnen zijn. U ontvangt altijd een bevestiging, zodra we uw bezwaarschrift hebben ontvangen. Een bezwaarschrift dat wij buiten de termijn van 6 weken ontvangen, verklaren we niet-ontvankelijk. Wij toetsen de WOZ-waarde nog wel ambtshalve. Dat betekent dat we naar de inhoud van uw bezwaar kijken. U kunt niet meer bij de rechtbank in beroep tegen de waarde.

Wat is een pro forma bezwaarschrift?
Een pro forma bezwaarschrift is een bezwaarschrift dat u indient, zonder dat u de reden of motivatie voor uw bezwaar aangeeft. U kunt dit doen als u van mening bent dat u nog niet over alle informatie beschikt die u nodig heeft voor uw bezwaarschrift. Denkt u hierbij aan het taxatieverslag of ingewonnen informatie van adviseurs. De motivatie kunt u dan op een later tijdstip sturen.

Bent u huurder van een zelfstandige, sociale woning? Dan kunt u bezwaar maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde. Huurt u een onzelfstandige woning? Of bent u huurder met een geliberaliseerd huurcontract (vrije sectorwoningen)? Dan verklaren wij een bezwaar tegen de WOZ-waarde ongegrond.

Controleert u daarom eerst of u huurder bent van een zelfstandige, sociale huurwoning voordat u bezwaar maakt. Wilt u weten of u een geliberaliseerd huurcontract heeft? Kijk dan op de website van de Rijksoverheid.

“WOZ-waarde te hoog? Wij maken ‘gratis’ bezwaar voor u.” Er zijn steeds meer bureaus actief met deze slogan. Het klinkt mooi, maar hoe werkt het nu eigenlijk?

Als eerste is het belangrijk om te weten dat u zelf gratis bezwaar kan maken bij de gemeente. Daarnaast is een no cure no pay bureau niet gratis. We leggen u het hieronder uit.

Deze bureaus werken voor u (vaak) op ‘no cure no pay’ basis, maar de gemeente moet hoge vergoedingen aan deze bureaus betalen. Soms betaalt u als inwoner ook een vergoeding aan het bureau, bijvoorbeeld intrekkingskosten. Die onkostenvergoeding is zo hoog dat deze bureaus ervan kunnen bestaan. Een voorbeeld uit de praktijk:

Als in een bezwaarprocedure de WOZ-waarde van een woning wordt verlaagd, levert dit voor u als eigenaar een vermindering van ongeveer € 11,50 op.

Het bureau of de makelaar die u heeft ingeschakeld krijgt voor de werkzaamheden ongeveer € 300,00.

De gemeente neemt de betaalde kostenvergoeding aan deze bureaus weer mee in de tarieven van de OZB voor het volgende jaar. Uiteindelijk moeten alle inwoners hierdoor meer betalen.

Er zijn ook signalen van mensen die helemaal niet wisten dat een bureau namens hen bezwaar maakte. Bijvoorbeeld door het invullen van een formulier op een beurs, door informatie te zoeken op een website van zo’n bureau of doordat een eerdere opdracht een doorlopende machtiging bleek te zijn. Er kunnen vervolgens kosten verbonden zijn aan het intrekken van uw bezwaar. Let dus op waar u voor tekent!

Natuurlijk is iedereen vrij om een deskundige in te schakelen. Is dit altijd nodig? De gemeente Buren denkt van niet. U kunt dit vaak zelf! We gebruiken voor de berekening dezelfde systemen als bureaus die namens u bezwaar kunnen indienen. Uit de praktijk blijkt dat u evenveel kans maakt op aanpassing van de WOZ-waarde wanneer u zelf contact opneemt als wanneer dat via een bureau gaat. En dat bespaart de gemeenschap veel geld.

Hoe zit het met de no-cure-no-pay bureaus die zeggen dat het €300 kan opleveren?
Sommige no-cure-no-pay bureaus zeggen dat u €300 minder belasting kunt betalen als u bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde. Dat klinkt aantrekkelijk, maar zo werkt het meestal niet. Als de WOZ-waarde met €10.000 daalt, betaalt u vaak maar ongeveer €11,76 minder belasting per jaar. Het verschil is dus klein.

Om €300 minder belasting te betalen, moet de WOZ-waarde met ongeveer €250.000 omlaag. Dat gebeurt bijna nooit.

Veel mensen weten dit niet. Zij verwachten een groot voordeel, maar dat valt in de praktijk vaak tegen.

De WOZ-waarde van de gehuurde woning is slechts één van de factoren die invloed heeft op de maximale huurprijs. Op de website van de Rijksoverheid vindt u meer informatie over het puntensysteem in het nieuwe Woonwaarderingsstelsel. Wilt u de maximale huurprijs van uw woning berekenen? Kijk dan op de website van de Huurcommissie. Zo krijgt u inzicht in wat een verlaging van de WOZ-waarde betekent voor de maximale huurprijs. Bezwaar tegen een te hoge huurprijs dient u niet in bij de gemeente Buren maar bij uw verhuurder of bij de Huurcommissie.

De KOUDVL-factoren zijn kenmerken die laten zien in welke staat een woning of pand is. Ze worden gebruikt om de WOZ-waarde te bepalen.

K staat voor kwaliteit
Dit gaat over de materialen en hoe duurzaam een woning of een pand is vergeleken met soortgelijke woningen / panden uit dezelfde bouwperiode.

O staat voor onderhoud
Dit geeft aan hoe goed een woning of pand is onderhouden in vergelijking met vergelijkbare woningen / panden.

U staat voor uitstraling
Dit gaat over hoe een woning of pand eruitziet en hoe aantrekkelijk het is voor mogelijke kopers.

D staat voor doelmatigheid
Dit betekent hoe praktisch en bruikbaar een woning of pand is volgens de huidige wensen.

V staat voor voorzieningen
Dit gaat over extra’s en installaties, zoals luxe voorzieningen, vergeleken met wat normaal is.

L staat voor ligging
Dit gaat over de omgeving en of de ligging beter of slechter is dan bij vergelijkbare woningen of panden

Welke scores worden gebruikt bij KOUDVL?
Elke factor krijgt een score van 1 tot en met 5.

1 = zeer slecht, ver onder gemiddeld
2 = slecht, onder gemiddeld
3 = voldoende, gemiddeld
4 = goed, boven gemiddeld
5 = zeer goed, ver boven gemiddeld

Hoe wordt de WOZ-waarde van mijn woning bepaald?
We bepalen de WOZ-waarde aan de hand van de prijzen van vergelijkbare woningen die verkocht zijn rond de waardepeildatum op 1 januari. Deze waardepeildatum ligt altijd één jaar voor het geldende belastingjaar.

We houden rekening met de verschillen tussen uw woning en de verkochte woningen, zoals de grootte en staat van onderhoud.

Mag een tijdelijk gebouw zoals een mantelzorgwoning worden gezien als “onroerend”?
U heeft een mantelzorgwoning. Waarom wordt deze tijdelijke mantelzorgwoning toch gezien als een onroerende zaak en moet u daar OZB over betalen?

De gemeente moet alle onroerende zaken op haar grondgebied waarderen voor de WOZ. Rechters hebben bepaald dat ook een tijdelijk bouwwerk als onroerend wordt gezien. Daarbij zijn twee belangrijke uitspraken gedaan.

Wanneer is een gebouw onroerend?
Volgens het Portacabin-arrest is een gebouw onroerend als:

• het bedoeld is om langere tijd op dezelfde plek te staan en;
• dat voor iedereen duidelijk is.

Dit geldt ook als het gebouw technisch te verplaatsen is.
Voorbeelden zijn een stacaravan, een chalet of een mantelzorgwoning.

Wat betekent dit voor een mantelzorgwoning?
De vraag is: is de woning bedoeld om langere tijd op dezelfde plek gebruikt te worden?
Als het antwoord ja is, dan is het een onroerende zaak.

In 2025 heeft een rechter dit bevestigd voor mantelzorgwoningen.
Als iemand in de mantelzorgwoning woont met alle voorzieningen van een woning en deze gebruikt als woonruimte, dan:

• wordt de woning meegenomen in de WOZ-waarde en;
  moet er OZB over worden betaald.
• In dat geval ziet de wet de mantelzorgwoning als een onroerende zaak.

Kan ik het taxatieverslag van mijn woning opvragen?

• Op deze pagina kunt u het taxatieverslag opvragen (inloggen met DigiD).
• U kunt ons ook bellen, telefoon 14 0344. Wij sturen u het taxatieverslag dan per e-mail of post toe.

Bent u het niet eens met de WOZ-waarde? Wij gaan graag met u in gesprek.

• Bel even met ons zodat we samen uw WOZ-beschikking kunnen doornemen.
• We kunnen uitleggen met welke verkochte woningen uw woning vergeleken is.
• Ons bel-team zit voor u klaar. Als het druk is aan de telefoon, laat dan een bericht achter. Wij bellen u zo snel mogelijk terug.
• U kunt ons ook mailen: woz@buren.nl

In een aantal situaties is het slim om bezwaar te maken, bijvoorbeeld:

• de kenmerken van uw woning kloppen niet. Denk aan de grootte of de bijgebouwen.
• uw woning heeft achterstallig onderhoud.
• uw woning is gedateerd.
• voorzieningen als keuken en sanitair zijn verouderd.
• de woningen op het taxatieverslag zijn niet goed vergelijkbaar met uw woning.

Zelf bezwaar maken is makkelijk!

• U kunt bezwaar maken vanaf de datum op het aanslagbiljet: 24 februari 2026. U heeft hiervoor dan 6 weken de tijd.
• Bel eerst met ons om uw WOZ-waarde te bespreken. Telefoon: 14 0344.
• Na telefonisch overleg niet tevreden met de WOZ-waarde? Maak dan vóór 8 april 2026 schriftelijk bezwaar.
  Dat kan eenvoudig via:
• het online bezwaarformulier op buren.nl/WOZ
• een ondertekende brief per e-mail naar gemeente@buren.nl
• een ondertekende brief per post naar Gemeente Buren, t.a.v. de heffingsambtenaar, Postbus 23, 4020 BA Maurik

Wat moet ik doen als ik op dit moment moeilijk kan betalen?
We realiseren ons dat u op het moment te maken heeft met hoge energiekosten en stijgende prijzen voor uw dagelijkse boodschappen. Ook de belasting die u moet betalen, stijgt helaas iets. Mocht u moeite hebben met het betalen van de belasting, neem dan even contact met ons op.

Ik heb mijn woning verkocht. Waarom krijg ik dan de WOZ-beschikking voor het hele jaar?

Voor de Wet WOZ, de OZB en rioolheffing kijken we op 1 januari van elk jaar wie in het kadaster eigenaar is van de woning of het gebouw (onroerende zaak). Deze persoon ontvangt de WOZ-beschikking en het aanslagbiljet voor het huidige jaar.

Als u het pand in de loop van het jaar verkoopt, dan verrekent de notaris de kosten voor de OZB en de rioolheffing met de nieuwe eigenaar. Dat gebeurt voor de maanden die nog volgen in dat jaar.

De WOZ-waarde van het huidige jaar heeft u nodig voor de aangifte inkomstenbelasting die u in de toekomst doet over dat jaar. De WOZ-waarde blijft geldig zolang u eigenaar bent van de woning of het gebouw (onroerende zaak). Zodra u geen eigenaar meer bent, geldt deze waarde niet meer voor u.

Heeft het zin om bezwaar te maken als ik de woning recent heb gekocht?

De WOZ-waarde laat zien wat uw woning of gebouw waard was op de waardepeildatum. Deze waardepeildatum ligt altijd 1 jaar vóór het belastingjaar. U kunt uzelf de vraag stellen: had ik mijn woning 1 jaar geleden voor dit bedrag kunnen verkopen op de vrije markt? De verkoopprijs wordt dan terug gerekend naar deze waardepeildatum.

Daarnaast kijken wij ook naar de toestand van de woning op 1 januari van het belastingjaar. Dat betekent dat alle wijzigingen, verbeteringen, samenvoegingen of splitsingen van uw woning of gebouw (onroerende zaak) meetellen. Deze toestand wordt daarna omgerekend naar de waarde van 1 jaar eerder, op de waardepeildatum.